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房地產審計日志(新手適用)

2016-05-17 | 來源:中國會計網    人看過
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    本次工作我的分工是一家C房地產公司,另外協助審計組長對有些問題的定性。閑話少敘,下面是第一個星期的工作總結。
    
    我是一家普通會計師事務所的普通注冊會計師,經常配合A集團審計部工作,除了房地產行業外,其他行業都接觸過。本次工作對B區域集團進行審計,按照審計分工,審計組中每個人負責一個或兩家企業的審計工作,可以對企業的財務管理、經營管理等方面自由發表意見,審計組將每個人發現的問題進行匯總就是B區域集團審計報告的主要內容。
    本次工作我的分工是一家C房地產公司,另外協助審計組長對有些問題的定性,預計工作時間4個星期(周六、日休息)。A集團審計部對下屬企業的審計,不像注冊會計師的年報審計那么規范,即使有個審計方案,其內容皆為泛泛之談,大家都不重視。由于審計部對每個內部審計人員的工作質量沒有建立考核制度,即使出現了比較大的審計風險,只要具體負責的審計人員人際關系不是很差,一般不會追究其審計責任,因此審計質量全靠具體審計人員的責任心、專業技能以及審計組長的認真程度,每個人的審計質量參差不齊,很多情況下,只要你表現的很認真,也就是年輕人說得會裝,那你就是認真的。內部審計最難的地方是如何處理好和被審計單位的關系,畢竟都是吃A集團飯的,被審計單位對你客客氣氣的,你又沒有什么質量考核,如果不是風險很大的事情,你不給面子,A集團總部的一些人會給面子,甚至審計部的領導會給面子,你又何苦呢。話雖然這么說,審計也不是糊弄一下就完事的,畢竟A集團新來的主管審計的副總對審計報告的質量還是很關注的。
     閑話少敘,下面是第一個星期的工作總結,由于比較匆忙,考慮被審計單位的商業秘密,加之文字能力有限,有些內容表述的不是很清楚,等這個項目全部結束之后也許會修改完善。其實,我總結的目的,主要不是技術方面的得失,而是想將如下東東記錄下來:
  一個人在復雜的環境以及毫無房地產行業從業經驗的情況下如何進行審計;我的真實想法是什么;我將如何克服人性的弱點進行工作;國企是否奇葩,每個國企的人如何應對審計提問等等方面。
  C房地產公司從2012年末左右,花了1.5億左右購買了一塊凈地,蓋了8棟樓,每棟樓30層左右,截至審計日還有一些尾房沒有銷售出去(為了保密,C公司的一些資料和數據和實際有出路)。
  第一天的工作:要求被審計單位提供財務資料,以及合同、經營資料。將財務賬套信息導入審計軟件后,簡單看了看財務核算信息,記下了一個疑問。同時通過視野網站房地產板塊、百度了一些房地產方面的經營知識。中間還要和應付被審計單位相關人員套近乎,當然,我是尊敬他們的,大家都是混口飯吃不容易,非原則問題我是不會追根刨底的,原則問題我如實記錄,交給審計組長處理,我不留私心,也沒有私心,我就是出賣勞動力的,否則A集團審計部對我工作不滿意,少雇傭我,我就少了一塊業務,少收一些銀子養家糊口。
  第二天的工作:隨機審閱了6月份的所有會計憑證以及部分合同,記下了幾個疑問。
  第三天的工作:梳理了自己的疑問,試探地和該公司財務部長聊天,談了談建筑面積、可售面積、不可售面積、房屋單位成本的計算方法,預售情況、銷售情況(集團內部職工購買情況,車位銷售情況)、銷售代理費情況、銷售單價等情況,目的是對被審計單位的經營情況有點了解。通過聊天,感覺財務部長是個比較實在的人,印象較好。
  第四天的工作:被審計單位的資料一點也沒看,但結合前幾天了解的該房地產企業的經營實際,惡補了一些房地產行業的會計和稅法知識,參考書籍如下:
  《房地產開發企業納稅實務與風險防范》(樊劍英編著,大連出版社);《房地產開發企業會計與納稅實務》(李曙亮等編著,大連出版社);《房地產企業全程會計操作實務》(段九利著,中國市場出版社);《企業所得稅管理操作指南(2009年版)-房地產業》(國家稅務總局編,中國稅務出版社);《房地產企業所得稅稽查實務與案例》(蔡少優著,中國市場出版社)。
  這些書籍的內容比較全面,但是由于被審計單位只在一塊地通過一期開發了一個樓盤,形成了8棟樓(底鋪有商網),一個地下車庫、一個準備經營的農副產品市場,一個社區用房等,比較簡單,因此只是看了這些書籍中和被審計單位相關的知識點。
  第五天的工作:結合前四天的工作和前面書籍的學習,將自己的疑問正式形成35個審計查詢書,交給了財務部長,要求逐個回答查詢書的內容,回答完畢的查詢書,可以電子郵件傳給我,沒有必要跑來跑去的送給我。
 
  出于保密需要,查詢書的內容我就不介紹了,但是將我寫查詢的目的簡單說說。通過合同和財務明細賬信息,我有幾個疑問,所以發了查詢書,要點如下:
  1、誠意金、預收賬款收取的時間比較早,在沒有預售許可證的情況下進行預售,存在被政府相關部門處罰的風險,雖然很多房地產企業都這么干。
  2、開發項目前期過程中支付了A集團所屬的但不是B區域集團的一些單位類似于動遷補償、工程還建支出大約1000多萬,凈地取得的土地使用權,貌似不合理。
  3、銷售代理費按照銷售收入的3%支付,但是包括了集團內部職工買房款大約8000萬,大約240萬的銷售代理費是否沒有必要支付。車庫的還需要委托代理銷售嗎?代理銷售的公司注冊資本很低,成立時間幾乎和該開發項目預售時間差不多,他們是一家有經驗的銷售代理商嗎?銷售代理業務在為什么企業的三重一大記錄中沒有記錄呢?該業務進行了招標嗎?等等很多疑問。
  4、支付給項目前期和后期的咨詢費的依據充分嗎?將近1000萬的咨詢費合理嗎?咨詢方成立時間和項目開發時間幾乎相同,經濟性質為個體戶,有能力提供咨詢嗎?是招標確定了咨詢方嗎?是否套取資金用于不可言說的費用,有何風險?
  5、將近3000萬元開發成本的農貿市場轉給了B集團下屬的一家企業經營,不是視同銷售嗎?有何稅務風險呢?為什么不合理進行稅務籌劃,自用節稅呢?有何必要所謂無償劃給B集團另一個獨立法人還不納稅呢?決策的依據是什么,決策時考慮稅務風險了嗎?
  6、地下車庫的產權屬于業主委員會嗎?如果屬于業主委員會,企業收取租金的風險是什么呢?自己建造地下車庫,但還支付異地人防費,是否還有更好的處理方法呢?比如車庫可以滿足人防的需要,經過和政府溝通,是否可以呢?產權屬于政府的人防地下車庫,出租收入屬于誰呢?這樣是否避免和業主產生糾紛呢?
  7、開發產品的單位成本不是按照可售面積計算,理論上少結轉的成本真的是調節利潤的需要嗎?如果不是,有何風險?
  8、即將清算的土地增值稅有何風險,企業有研判嗎?有方案嗎?簡單計算已經預交了土地增值稅大于將清算的土地增值稅,依據足嗎?
  9、誠意金沒有計入預交所得稅,有何風險?

  下周工作的主要內容:現場,現場還是現場。
  我要將該房地產公司開發的小區看個清清楚楚,明明白白。已經銷售的要看看裝修情況,看看電表情況,看看房屋出租情況,看看售樓處情況,看看沒有出售的房屋情況,了解物業的情況,看看農貿大市場的情況,看看地下車庫的情況,看看公共配套設施,單獨可以轉讓的設施長什么樣,看看社區,看看綠化,看看自行車棚,看看咨詢公司,銷售公司。總之,將一些書上的間接知識結合該公司的實際,對照審計。
 

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